核心观点：

在全行业阵痛的背景下，对很多企业而言，2023年是挑战空前、压力空前的一年，但是对宝龙商业而言却是成果丰硕的一年，企业在收入、利润、管理规模、利润率等方面均实现了逆势增长。

2023年上半年，宝龙商业实现营业收入12.75亿元，其中，商业运营及管理服务收入同比增长7%；归母核心净利润2.88亿元，同比增长7.5%，归母净利润率一路上行，首次超过20%，达到20.2%，较2022年同期提升1.2个百分点；“智慧商业”掌握先发优势，率先进入全面数字化运营阶段，在管商场整体出租率维持在90%以上。

在房地产业走向新模式的阶段里，找到新的锚点，是企业把握行业大势的关键。运营和服务主导的行业大势下，在商业管理上的深耕厚植或将为宝龙商业提供长期主义发展路径；科技手段的赋能和使用，也将为企业长远健康发展带来更多底气，助力企业发展之路走的更踏实、更稳健，乘大势，成大事。

引言

在全行业阵痛的背景下，对很多企业而言，2023年是挑战空前、压力空前的一年，但是对宝龙商业而言却是成果丰硕的一年，企业在收入、利润、管理规模、利润率等方面均实现了逆势增长。

2023年上半年，宝龙商业实现营业收入12.75亿元，其中，商业运营及管理服务收入同比增长7%；归母核心净利润2.88亿元，同比增长7.5%，归母净利润率一路上行，首次超过20%，达到20.2%，较2022年同期提升1.2个百分点；“智慧商业”掌握先发优势，率先进入全面数字化运营阶段，在管商场整体出租率维持在90%以上。

在房地产业走向新模式的阶段里，找到新的锚点，是企业把握行业大势的关键。运营和服务主导的行业大势下，在商业管理上的深耕厚植或将为宝龙商业提供长期主义发展路径；科技手段的赋能和使用，也将为企业长远健康发展带来更多底气，助力企业发展之路走的更踏实、更稳健，乘大势，成大事。

      目录

1、财务稳健，归母净利润率创新高........................................1

2、科技赋能，提质增效强运营............................................2

3、深耕厚植，战略聚焦核心区............................................3

    1、 财务稳健，归母净利润率创新高

2023年上半年，宝龙商业实现营业收入12.75亿元，同比增长0.7%。分业务板块来看，商业运营、物业管理的收入分别为10.48亿元、2.27亿元，占营业收入的比例分别为82.2%、17.8%。商业运营收入来源组成上，主要有三个部分，商业运营及管理占主导，占比近90%，为87.1%，前期服务收入和物业租赁服务两项占比约13%。物业管理收入2.27亿元，主要组成部分同样是三部分，分别是物业管理、增值服务、预售管理，占比分别为75.4%、22.8%、1.8%。

利润稳步上行，归母净利润率突破20%，创历史新高。2023年上半年，宝龙商业实现毛利润4.38亿元，较2022年同期实现1.8%的增长，其中，商业运营的毛利润达到3.78亿元，占比达到86%。毛利润率维持在30%以上，2023年上半年达到34.4%，商业运营的毛利润率达到36.1%，较2022年全年上升1.6个百分点。归母净利润为2.57亿元，同比涨幅为6.9%，归母净利润率保持稳步上行，2023年上半年突破20%，达到20.2%，创下历史新高。

图表：宝龙商业毛利润率走势

资料来源：宝龙商业业绩演示文稿，亿翰智库

图表：宝龙商业归母净利润率走势

资料来源：宝龙商业业绩演示文稿，亿翰智库

2、 科技赋能，提质增效强运营

商业运营上，品牌迭代升级，智慧科技赋能。2021年至2023年上半年，商业项目的出租率均保持在90%以上。招商品牌不断迭代升级，合作品牌签约数超15000家，战略及联发品牌签约数超550家。招商品牌持续突破，厦门宝龙一城高化矩阵全新亮相，与LVMH集团、欧莱雅集团等深度合作；与国际美妆DIOR、GUERLAIN等与成功实现首次合作，预计超10家高化门店开业，截至8月30日已开业9家，兰寇将于9月开业。预计全年新增销售额约8000万元。

在“智慧商业”铺排方面，早在2018年，宝龙商业便与腾讯建立了战略合作关系，并联合发布了“纽扣计划”，并于2019年成立合资公司―－上海宝申数字科技有限公司，发布了包括微信小程序矩阵、LBS位置服务在内的四大产品，打造“智慧商业”。经过几年的探索沉淀，“智慧商业”已进入全面数据化运营阶段。

数字化体系全面覆盖。先进管理系统已覆盖全业务。全面预算连同数据治理已完成，宝龙商业拥有业内最完善的包括业财一体、整合绩效、先进可视化、联通资管的管理系统；智能安防、智慧能耗、智能机器人、智慧共享等系统均保持良好运行，能有序阶段性降低项目运营成本，达到提质增效的目的，降低管理难度，提升管理效率。从系统建设走到数据产出。积累的数据基础扎实，各专业系统已积累超过1.8亿条业务数据，包括充分的行为和绩效数据；可聚焦数据产出价值，宝龙商业拟通过AI、内容、创新运营让数据产生价值，该高阶项目均须以足够强度的数据为基础，同时产能效率高于系统建设阶段。

住宅物业业务发展上，在管规模稳步增长。截止2023年上半年，物业累计已在管面积达到2008万平米，累计已签约面积2980万平米。

图表：住宅物业累计已在管面积（万平米）

资料来源：宝龙商业业绩演示文稿，亿翰智库

在住宅物业发展上，宝龙商业实现了“两提升一优化”：

其一、运营能力提升，主要体现在收入增长和利润提升上，增值服务收入同比增长幅度达到42.7%，住宅物业毛利润率同比提升0.6个百分点至26.4%；

其二、组织效能提升，通过架构整合、战略集采、科技赋能等手段提升组织效能，优化管理，2023年上半年人均效能提升22%；

其三、管理系统优化，上半年“宝龙物业小程序”已经全面上线，下半年将研发“经营驾驶舱”功能，实现数字运营。

3、 深耕厚植，战略聚焦核心区

商业外拓上，坚持质量优先，宁缺毋滥。截止2023年上半年，宝龙商业的商业累计已开业面积达到1070万平米，较2022年年末增加15万平米。上半年新签太仓香塘宝龙广场项目，定位为年轻家庭社交乐活中心，项目建筑面积7万平米，截止6月30日，商业累计已签约面积达到1526万平米，签约项目数量达到143个。2023年8月，宝龙商业再新增签约项目―上饶水南街，建筑面积达到15.8万平米，若将这一项目计入，商业累计已签约面积达到1541.8万平米。

图表：商业累计已签约面积（万平米）

资料来源：宝龙商业业绩演示文稿，亿翰智库

在区域布局上，宝龙商业坚持深耕战略，持续聚焦核心区。宝龙商业始终坚持聚焦长三角，并在广东和福建等地择优布局。截止2023年上半年，长三角布局项目98个，项目数占比达到69%，广东和福建布局项目总数19个，占比13%。

下半年，宝龙商业预计将开业11个项目，8个宝龙广场+3个宝龙天地。8座宝龙广场中，有7个位于长三角区域，包括杭州拱墅宝龙广场、温州乐清宝龙广场、金华金义宝龙广场等，伴随新项目的开业入市，企业的区域影响力将再度夯实。

对于下半年的工作安排，宝龙商业将计划从四方面发力：

其一、持续提升项目经营品质及商业氛围，加快老项目的调整改造进程；

其二、优化招商策略。根据目前的市场变化情况，优化招商全业务流程，在项目产品、招商资源、招商策略等方面同步优化精进；

其三、建立宝龙商业价值金字塔，充分挖掘项目空间及各业务端的收入价值，同时整合商业及物业自身的平台价值；

其四、寻求新的业务增长点，围绕停车场景，开展车场收购或融资租赁业务，提升租赁回报。

运营和服务是时代大势，宝龙商业已然选定了这一广阔的大赛道，这既是大势所趋，也是企业走向长期化的有效路径，外部纵有各种挑战困难，强劲的运营力和服务力可助企业攻坚困难，穿越周期，走出更坚实的未来。

【免责声明】

本报告是基于亿翰智库认为可靠的已公开信息进行撰写，公开信息包括但不限于公司公告、房管部门网站、互联网检索等多种途径，但亿翰智库不保证所载信息的完全准确和全部完整。由于时间和口径的原因，本报告所指的内容可能会与企业实际情况有所出入，对此亿翰智库可随时更改且不予特别通知。

本报告旨在公正客观地反应企业经营情况。在任何情况下，本报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何机构或个人的任何建议。任何机构或个人应考虑本报告中的任何意见或建议是否符合其特定状况，若有必要应寻求专家意见。本报告所载的资料、工具、意见及推测仅供参考。

本报告产权为亿翰智库所有。亿翰智库以外的机构或个人转发或引用本报告的任何部分，请严格注明相关出处及来源且不得修改报告任何部分，如未经亿翰智库授权，传播时私自修改其报告数据及内容，所引起的一切后果或法律责任由传播者承担，亿翰智库对此等行为不承担任何责任，亿翰智库将保留随时追究其法律责任的权利。

【关于我们】

亿翰智库是一家以房地产行业的数据分析、行业研判、企业研究为核心的研究机构，隶属亿翰股份，其专注于行业趋势、企业模型以及资本价值等多维度研究及应用；定期向业内、资本市场等发布各类研究成果达数千次，亿翰智库力求打造中国房地产企业与资本的高效对接平台。

本文来源：财经报道网