“最后悔的,就是全款买车位”
“最后悔的事，就是全款买了车位。”
家住四川成都的李菲在社交媒体感叹。2017年她全款17万元购置车位，彼时房子首付也才30万元。
最近偶尔看到业主群信息，她的心凉了半截——小区车位的月租金已经降到了300元，还包每月100元的车位管理费。
“把车位租出去的每月收益只有200元，不考虑通胀要70年回本，真是赔大了。”她懊悔地说道。
曾几何时，车位还是抢不到就要涨价的住宅标配，如今却变得越来越鸡肋，不仅是不少人卖房时的“累赘”，还成为拖累开发商的“烫手山芋”。
车位，为什么卖不动了？
车位的逻辑，是奢侈品？
价格“跳水”的车位，几乎成为李菲近年来最后悔的一笔消费。
据中指研究院最新报告，2025年1—2月全国各物业类型法拍项目中，法拍车位车库成交额仅为2.8亿元。其中交易截止拍品4.9万件，成交拍品0.4万件，清仓率只有9.1%。对比之下2024年法拍车位车库清仓率也仅有10.7%，其清仓率是最低的，成为拍品类别中最“难卖”的类型。
供求关系，是决定车位价格的关键。
即便车位租金与价格降到这个程度，李菲观察车库里还是有很多空着的车位。她分析，小区车位降价的重要原因就是车位太多了，供过于求，小区车位比达到了1:1.6，这意味着每户住宅配有1.6个车位。
一名车位销售告诉中国新闻周刊，车位好不好卖，车位比是决定性因素。车位比是指小区“总户数”与“车位总数”之间的比例。一般情况下，车位比越高，滞销的可能性就越大。
资深地产专家、千羽咨询总经理李巧玲同样将车位比作奢侈品。她进一步指出，在预算有限的情况下，客户往往优先选择租赁车位。
不过车位销售也得看所处城市和地段。张冰坦言，对于核心区位的优质盘，规定的车位比大都不够，往往不等项目交付车位就售罄。但对于大多数普通楼盘来说，车位作为大宗的改善品，销售困难的现状短期难以改变。
尤其是下沉市场的新盘，车位销售问题更为突出。李巧玲对中国新闻周刊坦言：“一些低线城市下沉市场新楼盘的车位去化，能到20%就不错了。”
2万元的车位，难住开发商
从供应的角度来看，难卖的车位成为开发商们的“烫手山芋”。
曾几何时，车位是开发商获得溢价的“利器”，而今却成为需要急切甩掉的“包袱”。有着超过20年地产从业经验的李巧玲感叹，地产火热的那些年，二线城市核心区位的车位单价可以轻松卖到小二十万元；而现今不少开发商甚至推出了“买房送车位”的促销手段，车位沦为“赠品”。
困境在于，即便折价销售，情况也不容乐观。按照李巧玲的观察，单价降到2万元的车位去化水平最多也不超过50%。
其实并不是开发商愿意建设“超额”的车位，新建住宅小区的车位配比主要由当地的政策法规要求规定。
首都经济贸易大学京津冀房地产研究院院长、教授赵秀池对中国新闻周刊解读，住房城乡建设部国家标准《住宅性能评定标准》（编号为GB/T50362-2022）规定，3A级住宅车位比要达到1:1，且不低于当地标准；2A级住宅车位比要达到1:0.6，且不低于当地标准；1A级住宅车位比要达到1:0.4，且不低于当地标准。这一规定旨在确保住宅建设能够提供足够的机动车停车位，满足居民停车需求。
而具体到地方，标准可能会更高。“各地住建部门有不同的规定，比如山东淄博规定新房车位配比为1:1.5。开发商会根据建设小区的档次安排车位比。高级住宅配比高些，低端住宅配比低些。”赵秀池进一步介绍。
北京金诉律师事务所主任律师、北京法学会不动产法研究会理事王玉臣告诉中国新闻周刊，开发商建设车位的数量配比一般会由市场需求、土地出让时的规划条件、当地的政策等多个原因综合决定。
张冰观察，目前来看多地住建部门的车位规划比例大多在1:1左右，但很多城市的车位比甚至普遍配到 1.2、1.5。即便是每户一个车位，这样的配比也处于超配状态。
车位去库存，仍在路上
而在房地产的深度调整阶段，多数的低线城市或许并不需要如此规模的车位供应。
张冰指出，“一刀切”的配比初衷是好的，满足需求、提升品质。但是需求端也在不断变化，各地、各小区之间差异很大，情况多有不同。
“很多家庭没有车，也有不少家庭有多套房，而且低线城市停车的空间更多，路边等公共区域都是选择。从车位营销实践的角度看，如果单纯按照配比来做车位规划，就难免导致车位过剩的情况。”张冰说道。
在多位受访人士看来，平衡好供需关系，或将有效改善当下车位难卖的市场局面。
王玉臣律师指出，开发商在开发建设前期，在车位的规划设计上应该摆脱“一刀切”的惯性，既要符合地方政策要求，又要充分考虑市场的真实需求。
“我认为在现在这个市场情况下，1:0.75的车位配比是合适的，甚至1:0.6，能够很大程度上改善供过于求的局面。县城地产开发利润微薄，销售不利，甚至还存在亏本的风险。减少车位，就能给企业降低很大的投资成本，既降低负担，又提升去化。”李巧玲说道。
值得注意的是，近年来地方政府也发布政策着力于促进车位去库存，推出了包括但不限于补贴优惠、促销推广、优化管理等手段。
2024年10月，成都市住房城乡建设局等5部门发布通知，将明确计税价格标准，鼓励各区（市）县因地制宜，制定购买车位补贴政策，并优化管理措施提升使用效率。
2024年11月，乐山市住房城乡建设局和财政局联合发布通知，在乐山市中区、乐山高新区范围内，购买符合条件的未售车位（库），每个车位（库）补贴5000元。此前在乐山市本级范围（含高新区）购买新建车位的购房人可申请每个车位2000元的现金补贴。
同月，广州发布“车位与商品房可同步销售”的楼市新政——车位车库可以按规定与商品房销售同步实施。房地产开发企业不得捆绑销售，车位车库销售款项纳入商品房预售款专用账户监管。
政策发力之外，卖车位这门“生意”也需要全新的进化。李巧玲认为，对于开发商而言，卖好车位这件事应该从建设车位之前就开始。
第一是要“降本”，在满足规范条件下减少地库的开挖，降低车库层高，减少不必要的空间浪费。“刚需楼盘三米六七的层高，但很多项目会做到四米二，其实是存在空间浪费的，会加重投资负担。”李巧玲说道。
第二是要“增效”，在车位“奢侈品”的营销逻辑下，应提升车库的附加价值。李巧玲举了个例子，中部地区某楼盘车位价格是14万元，而周边都是6万元，但其去化率在90%以上。秘诀就在于该楼盘做好了地库美化与车主服务，地库造型美观且管理精细化，提升尊荣感；管理方还推出了专属于业主的低价便捷洗车服务，为业主大大节省时间。
无论如何，车位这类不一样的“奢侈品”，需要迎来一场彻底的变化了。（中国新闻周刊2025年3月16日）
附录1：
关于向社会公开征求《宁波市建设工程停车配建指标规定》意见的公告
根据国家发改委等四部委《关于推动城市停车设施发展的意见》（国办函[2021]46号）要求，结合我市实际，我局会同市公安局联合起草了《宁波市建设工程停车配建指标规定（征求意见稿）》（以下简称《指标规定》），为广泛听取社会各界意见和建议，现面向社会公开征求意见。广大市民和社会各界人士可在2025年3月21日前，通过信函方式将意见邮寄至：宁波市鄞州区和济街9号宁波市自然资源和规划局总规处（邮编：315042）。来信请注明“《宁波市建设工程停车配建指标规定》意见建议”字样。
联系人：张老师，5；马老师，7；
附件：《宁波市建设工程停车配建指标规定（征求意见稿）》
附件
宁波市建设工程停车配建指标规定
（征求意见稿）
第一章 总 则
第一条 为适应城市社会、经济的发展，合理有效地配置城市土地与空间资源，保障城市交通协调发展，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国道路交通安全法》、《中华人民共和国道路交通安全法实施条例》、《浙江省实施<中华人民共和国道路交通安全法>办法》以及《宁波市停车场规划建设和管理条例》等有关法律、法规，结合本市实际，制定本规定。
第二条 本规定适用于宁波市行政区范围。
第三条 各类建设工程配建停车（包括机动车停车场和非机动车停车场）应符合本规定要求。
第四条 配建停车场的布局、结构、设备和交通标志标线等应严格按照国家、省、市的有关规范执行。配建非机动车停车场的设计宜考虑远期进行改建的需要。
第二章 配建指标及相应规定
第五条 居住类建设工程的停车配建指标可按下表计算。
注1、商品房项目的住宅地面机动车停车位（不包括临街商业、公共服务配套设施部分等设置的车位）数量不应超过总车位数的2%。
2、居住类临街商业、公共服务配套设施部分的配建车位宜就近设置。
3、共有产权住房参照Ⅰ-1商品房类执行；公租房、保障性租赁住房、市场化租赁住房、宿舍等参照Ⅰ-3租赁住房类执行。
第六条 办公类建设工程的停车配建指标可按下表计算。
注：科研、研发类建设工程可参照其他办公类执行。
第七条 商业类建设工程的停车配建指标可按下表计算。
注：Ⅲ-1综合商业类包括商业综合体、商业步行街、居住类临街商业、零售网点、超市、净菜超市等。
第八条 文体场馆建设工程的停车配建指标可按下表计算。
注：1、本大类中，Ⅳ-1大型体育场馆指体育场≥1.5万座，体育馆≥0.4万座；Ⅳ-2中小型体育场馆指体育场＜1.5万座，体育馆＜0.4万座。
2、Ⅳ-1大型体育场馆选址可根据交通影响评估结果确定配建车位数。
3、不设观众座位的小球馆、游泳馆等参照Ⅳ-6娱乐性体育场馆执行。
第九条旅馆、餐饮、娱乐建设工程的停车配建指标可按下表计算。
旅馆内附设的餐饮、娱乐设施应按Ⅴ-2类计算后进行累加。
第十条 医院、福利院等建设工程的停车配建指标可按下表计算。
第十一条 教育设施建设工程的停车配建指标可按下表计算。
注：1、新建中小学应设置地下停车接送系统，建筑方案应合理布局停车区域、接送通道、等候区和安全隔离等设施。
2、幼儿园配建教工机动车位可与相邻地块统筹设置，方便使用，且设置便捷的人行通道。
第十二条 游览场所的建设工程配建指标可按下表计算。
注：游览场所内附设的餐饮、商业、体育、文娱等设施应按相应建筑类别计算后进行累加。
第十三条 工业仓储建设工程的停车配建指标可按下表计算。
注：1、工业、仓储用地中的配套用房的停车配建按照Ⅱ-2其他办公类计算。
2、创新型产业用地（M0）建筑的机动车停车位指标采用0.7车位/100m2建筑面积，非机动车停车位指标采用0.8车位/100m2建筑面积。
第十四条 建筑工程配建特殊机动车辆停车位指标不应小于下表规定。
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注1、除无障碍车位外，其他特殊停车位均不计入配建停车位数。配建停车位中应将通行方便、路线短的停车位设为无障碍停车位。
2、Ⅰ居住、Ⅱ办公、建筑面积小于10000平方米的Ⅲ商业项目装卸车位可采用轻型车位，其他类型装卸车位应采用大型车位。Ⅴ-1旅馆装卸车位中2/3以上应采用大型车位。
3、中小学大客车车位可结合校门前集散广场等空间设置。
第三章 指标适用
第十五条 本规定停车配建指标为建设工程需要达到的最低标准。
第十六条 下述几种情况，城市规划主管部门会同城市交通主管部门可根据建设工程所在区位、周边道路状况、公交服务水平等因素对其停车配建指标另行规定，并在地块规划条件中予以明确：
（一）历史文化街区、历史地段；
（二）城市更新项目及城市重大片区的重要建设项目；
（三）火车站、客运码头、长途汽车站等综合交通枢纽及周边区域；
（四）对非居住类建设项目，若新建项目位于已批复的建设规划中确定的轨道交通站点周边且符合以下情况，可将其机动车停车配建指标进行折减。
轨道交通站点上盖建筑，机动车停车配建指标可按不小于规定的80%配置；轨道交通站点互联互通建筑，机动车停车配建指标可按不小于规定的85%配置；如建设项目有1/2用地面积位于轨道交通站点出入口直线距离200米范围之内，机动车停车配建指标可按不小于规定的90%配置。
（五）其他需要对停车指标做特殊规定的建设项目。
第十七条 在同一建设工程中包含不同建筑功能的，应按相应指标分别计算停车配建车位，再进行累加。配建车位计算出现小数的，可累加后向上取整。
第十八条 新建项目不应采用机械式停车库，改扩建项目因用地紧张可采用机械式停车库，且不宜采用升降横移等低效类型，并满足相关规范设置要求。地下机械式停车位按其车位数的80%计入总停车数，地面机械式停车位按其车位数的90%计入总停车数。
第十九条 结合建设工程设置的公共停车场宜与配建车位分开设置，如公共停车场设置于地下室，应方便使用，设置独立或相对独立的地库出入口。
第二十条 既有建筑改变使用性质，应按改变后的使用性质计算停车配建指标。改、扩建项目的改、扩建建筑部分应按本规定配建停车位。
城市更新中的改扩建项目，应充分考虑保留建筑停车需求，鼓励采用智能化停车设备等形式补足保留建筑停车缺口。
第二十一条 新建项目应控制微型车位设置数量，居住地块微型车位设置数量不应超过配建机动车位总数的2%，其他地块不应超过5%。微型车位按其车位数的70%计入配建车位数。
第二十二条 村庄建设工程项目、本规定未涵盖的特殊建设工程项目停车配建可参照本规定及相关标准、规范执行，并根据建筑功能的实际停车需求综合论证分析后确定。
第四章 附 则
第二十三条 本规定所用名词定义如下：
配建停车场：指各类建设工程依据有关规定所附设的，为本建设工程内各类人员及访客提供机动车、非机动车停放的专用场所。
公共停车场：指为社会车辆提供公共停车服务的停车场。
建筑面积：本规定中用于计算停车配建指标的建筑面积是指包括建设工程地上计算容积率建筑面积和地下空间用于商业、办公、娱乐、仓储等经营性用途部分的建筑面积。
第二十四条 本规定由市自然资源和规划局负责解释。
第二十五条 本规定自202x年x月x日起施行，原《宁波市建设工程停车配建指标规定》同时废止。
本规定施行前已签订土地出让合同或已取得有效的《建设项目用地预审与选址意见书》，并在202x年x月x日前取得建设工程规划许可证的建设项目，可按原规定执行。
